番禺大石热销楼盘全：地铁上盖+实景示范区开放，5-7字精装均价3.2万㎡
番禺大石热销楼盘全：地铁上盖+实景示范区开放，5-7字精装均价3.2万/㎡
番禺大石楼市迎来爆发式增长，作为广州南站东进战略的核心承载区，大石街道在完成旧村改造面积达28.6万㎡，新增可开发用地超200万㎡。其中，由国企广投集团联合TOP10设计院打造的"石樾府"项目，于6月28日取得预售证（穗房许字（）第02897号），成为区域内首个实现"五证齐全"的地铁上盖综合体。
一、区域发展新引擎：大石交通枢纽升级实录 1.1 穗莞深城际石基站建设进度 根据广州市交通局最新披露，连接深圳光明与广州东站的穗莞深城际石基站工程已完成地下连续墙施工83%，计划Q1实现双线通车。该站点设置8个出入口，其中3号口将直通项目首层商业街，实现从站厅到销售中心5分钟步行直达。
1.2 城市更新政策红利 大石街城市更新行动方案明确：对完成"三清三拆三复"的村集体，可优先获得TOD项目配建额度。项目所在石北村已纳入市级重点改造清单，未来将形成"一轴三片"的产城融合格局，其中项目规划商业用地占比达35%，远超区域平均水平。
二、石樾府项目核心价值 2.1 产品规划创新亮点 项目总建面28.6万㎡，由3栋超高层（328/318/298米）+2栋小高层（16-18层）+1层集中式商业构成。特别设置：
- 全玻璃幕墙的"云际观光层"（298米顶层）
- 智能垃圾处理站（配置AI识别系统）
- 2000㎡共享菜园（引入都市农业项目）
- 独立设置生鲜超市（与盒马鲜生战略合作）
2.2 楼盘定位与价格体系 主力户型为建面89-138㎡三至四房，精装标准包含：
- 德国博世全屋智能系统
- 美的中央空调+地暖
- 马可波罗瓷砖（全屋通铺）
- 全屋品牌家电（含嵌入式厨电）
定价策略采用"动态指导价"机制： 首开期（6.28-7.7）89㎡户型直降8万 认筹享3%折扣+98折贷款贴息 推荐成交额外奖励2%房款
三、投资价值深度分析 3.1 周边配套成熟度对比
| 配套类型 | 项目距离（米） | 区域均值 | 增长空间 |
|---|---|---|---|
| 10分钟生活圈 | 650 | 1.2km | +46% |
| 三甲医院 | 1.8km（距石岗医院） | 2.5km | -28% |
| 国际学校 | 新开学校（1.2km） | 2.1km | +42% |
| 商业综合体 | 800m（自持商业） | 1.5km | +47% |
注：数据来源广州市规划和自然资源局Q2公示数据
3.2 租赁收益率测算 根据链家网5月成交数据，同地段二手住宅租金收益率约2.8%，而项目首期推出30套小户型LOFT产品（层高4.2米），预计租金可达市场价1.3倍，投资回报周期缩短至8.6年。
四、购房政策与金融服务 针对新市民群体推出：
- 首套房贷首付比例降至25%
- 最高可享120天无息延期
- 公积金贷款额度上浮20%
4.2 专属金融服务 合作银行提供：
- 3年超低息（3.15%）按月付息
- 30年超长还款周期
- 个性化还款方案（等额本息/等额本金）
五、交通路网全景图解 5.1 主干道通行效率 实测数据（早高峰7:30-8:30）：
- 南大快速（往华南新城）平均车速42km/h
- 番禺大道（往番禺广场）平均车速35km/h
- 项目出口匝道通行时间≤1.2分钟
5.2 TOD模式优势 项目通过"轨道+商业+居住"三网融合：
- 地铁站厅层设置24小时便利店
- B2层规划生鲜配送中心（每日3班次）
- 1公里范围内实现5G全覆盖
六、教育医疗配套升级 6.1 新兴教育集群 9月将启用：
- 石北小学（新增36个班级）
- 天河区外国语学校番禺校区（9月开学）
- 职业培训学院（与广交会合作）
6.2 医疗资源扩容 规划中的石北医院：
- 总投资15亿元
- 设置800张床位
- 配备达芬奇手术机器人
- 建成周期：Q4
七、风险提示与购房建议 7.1 政策风险预警 需关注穗价字〔〕8号文对非核心区楼盘的限购调整，建议优先选择已取得预售证的项目。
7.2 价值洼地分析 对比周边竞品：
- 星河湾（均价3.8万/㎡，无地铁）
- 龙湖天街（均价4.1万/㎡，距离1.5km） 项目现价较竞品低18%-22%，且享受"地铁+商业+教育"三重红利。
八、预约看房通道 即日起至7月15日：
- 线上预约享专属89㎡户型
- 现场登记可参与7月12日"盲盒抽奖"（奖品含特斯拉体验券）
- 企业客户采购3套以上享额外95折
【数据支撑】
- 广州统计局Q2经济数据
- 珠江新城房价指数报告（克而瑞）
- 番禺区城市更新办公室公示文件
- 石樾府项目《建设工程规划许可证》（穗规自规字-号）